23. 임대차종료를 이유로 한 건물인도청구 // 신모델과
[기본사례] 원고(임대인) -> 피고(임차인)
임대차기간 종료되어 임대목적물의 인도를 구함
[부대청구] 차임 상당 부당이득청구
(1) 청구취지
[주 청구] 피고는 원고에게 별지목록 기재 건물(토지)을 인도하라.
[부대청구] 피고는 원고에게 2003. 10. 1.부터 인도완료일까지 월 금
500,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.
(2) 청구원인
[청구원인] ㅇ 임대차계약을 체결한 사실
ㅇ 피고가 점유중인 사실
ㅇ 임대차가 종료한 사실
[부대청구] 임대목적물을 계속 사용·수익한 사실
ㅇ 요건사실
- 임대차계약을 체결한 사실
- 건물을 임차인에게 인도한 사실
- 임대차종료의 원인이 되는 사실(기간만료, 해지)
ㅇ 주의사항
▶ 공동임차인에 대한 청구
공동임차인의 상호간의 관계는 불가분채무이므로 '각자' 인도하라고 청구해야 함
▶ 임차인의 이행보조자, 임대인의 동의를 얻지 아니한 전차인이나 임차권 양수인에 대하여는
위 청구를 할 수 없고, 퇴거청구를 구하여야 함
→ 기록을 재판장에게 인계하여 조치를 받아야 함
▶ 임대차 종료 후에 피고가 건물을 계속 사용·수익하고 있음을 들어 차임 상당의
부당이득반환청구를 병합하는 경우에는 사용·수익을 계속한 사실을 요건사실로 추가하여야 함
(3) 항변 등
[주요항변] ① 묵시의 갱신 항변
② 동시이행 항변
③ 유치권 항변
① 묵시의 갱신 항변(민법 639조)
- 기간만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여, 피고는 원고가 종료 후에도 목적물을
계속 사용·수익하였고, 종료 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않았다는 묵시의 갱신 항변
▶ (원고) 주택임대차의 경우에는 기간만료 전 6월에서 1월 사이에 갱신거절의
통지(주택임대차보호법 6조)를 하였다는 재항변
▶ (원고) 차임 2기 연체로 해지통지(민법 640조)하였다는 재항변을 할 수
있지만, 막바로 그 해지를 청구원인으로 하여 건물인도청구를 할 수 있음
※ 차임 2기 연체는 연속할 필요가 없고, 차임연체사실을 원고가 입증하여야 함
② 동시이행 항변
- 임대차보증금반환 항변
임대차보증금을 반환받을 때까지 인도를 거절한다는 동시이행 항변
- 부속물매수청구 항변(민법 646조)
건물의 사용편익을 위하여 원고의 동의를 얻어서 또는 임대인에게서 매수하여 건물에
부착함으로써 건물의 객관적 이용가치를 증가시키는 부속물이 있음과 그 부속물의 가격 및 원고에게 이를 매수하라고 통보하였음을 들어 그 부속물
대금을 지급받기까지는 건물을 인도해줄 수 없다는 동시이행 항변
[인정례] 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1, 2층을 임차하여 대중음식점을
경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져온 경우(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627
판결)
▶ (원고) 부속물매수청구권을 미리 배제하는 특약이 있고, 그것이 임차인에게 불리하지
아니하다는 재항변
※ 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로
하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효
함(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 44712 판결)
③ 유치권 항변(민법 626조)
피고는 점유 중에 얼마의 돈을 들여 화장실 등을 보수하였거나 개축하였고 개축으로
인하여 현재 그 지출액 이상으로 건물의 가치가 증가된 사실을 주장·입증하면서 그 필요비나 유익비를 상환받기까지는 인도해 줄 수 없다는 항변
▶ (원고) 유익비포기약정(임대차가 종료되면 원상복구하여 인도하기로 한 약정)이
있다는 재항변
http://